Signer un bail commercial : Ce qu'il faut savoir

Avant de signer un bail commercial, il est important de se familiariser avec les éléments qui le composent et d’obtenir au préalable les conseils juridiques d’un professionnel sur le sujet. Bien qu’il n’existe pas de bail commercial entièrement standardisé, voici certains aspects importants à considérer avant d’apposer votre signature.

1. DURÉE DU BAIL

La durée moyenne d’un bail commercial est habituellement de 3 à 10 ans. Il est important de définir avec le locateur la date d’entrée en vigueur ainsi que la date de fin du contrat. Une fois votre entente arrivée à échéance, vous devrez négocier un nouveau bail si vous n’avez pas prévu d’option de renouvellement avec le locateur. Il est effectivement possible de prévoir une entente de renouvellement de façon à simplifier le processus à l’échéance du bail.

2. LOYER ET TYPES DE BAUX COMMERCIAUX

Généralement, le coût du loyer est calculé en fonction de la superficie en pieds carrés de l’espace commercial à louer ($/pi2). Le locateur pourrait également ajouter au loyer les frais de fonctionnement, tels que le chauffage et l’électricité. Cela dit, il existe plusieurs façons de calculer le coût d’un loyer en fonction des divers types de baux commerciaux :

  • Bail brut : Tous les frais sont compris dans le coût du loyer (mensuel fixe). Le locateur est responsable des dépenses relatives à l’exploitation du bâtiment (taxes, assurances, réparations, etc.).

  • Bail net : Le coût du loyer comprend un loyer de base à lequel on ajoute une partie ou l’ensemble des taxes reliées à l’espace que vous occupez.

  • Bail net net : Le coût du loyer comprend un loyer de base à lequel on ajoute les taxes et les assurances reliées à l’espace que vous occupez.

  • Bail net net net : Le coût du loyer comprend un loyer de base à lequel on ajoute un loyer additionnel qui comprend l’ensemble des frais d’exploitation du bâtiment.

  • Bail à loyer proportionnel : Le coût du loyer comprend un loyer de base à laquelle on ajoute un pourcentage des revenus bruts du locataire. Ce type de baux est courant chez les détaillants des centres commerciaux ou galeries marchandes.

À la superficie locative nécessaire à l’exercice des activités de votre entreprise, vous devez ajouter un pourcentage défini pour l’utilisation des espaces communs de l’immeuble, tels les corridors, les halls d’entrée, les salles de bain, etc.

3. SERVICES

Avant la signature d’un bail commercial, il est important de connaître les services qui sont inclus dans le loyer.

  • Électricité : Elle est souvent incluse dans le loyer additionnel. Il est toutefois important de vérifier si le locateur imposera des limites dans le cas où vos activités commerciales nécessitent l’utilisation d’équipement énergivore.

  • Chauffage et ventilation d’air : Le service est-il offert 24 heures sur 24 ?

  • Service de nettoyage : Qui s’occupe de l’entretien ? Quel est l’horaire ?

  • Sécurité : Quels sont les systèmes de sécurité utilisés ? Personnel de sécurité sur place ?

  • Déneigement et entretien paysager : Qui s’occupe de l’entretien extérieur ? Quel est l’horaire ?

4. AMÉLIORATIONS LOCATIVES

Si le locataire souhaite réaliser des améliorations locatives et installer ses équipements, il est important de conclure une entente écrite concernant les travaux à effectuer. Cette entente devra comprendre la liste des travaux envisagés. Il est également important de bien définir au bail les améliorations locatives apportées à l’immeuble qui vous appartiendront au moment de quitter et celles qui devront demeurer sur place.

5. SOUS-LOCATION

Dans l’éventualité où votre entreprise prenait de l’expansion ou encore si vous décidiez de déménager en cours de bail, il est possible que vous ayez à sous-louer votre local commercial. Il est donc approprié d’inclure une clause sur le sujet lors de la négociation du bail. Il est important de vous assurer que le locataire qui désire reprendre votre local respecte les exigences du locateur. Conservez à l’esprit que vous demeurez responsable des paiements du loyer si le locataire qui vous remplace décide de quitter.

6. ASSURANCES

Le locateur maintient généralement en vigueur une police d’assurances qui couvre l’ensemble de l’immeuble. Tous les locateurs demandent également à leurs locataires d’obtenir leur propre couverture d’assurance pour se protéger de toutes réclamations concernant les activités commerciales des locataires.

7. TYPES D'ENTREPRISES PERMISES

Si vous décidez de changer la nature de vos activités après la signature du bail, il est probable que vous deviez obtenir la permission du locateur pour effectuer les changements. Il est important de se renseigner avant la signature du bail commercial des restrictions concernant le type d’entreprises permises au sein de l’immeuble puisque cela pourrait limiter l’orientation et les possibilités d’expansion de votre entreprise.

Par ailleurs, avant d’emménager dans votre nouveau local commercial, plusieurs éléments sont à considérer pour éviter tout contretemps. Consultez l’aide-mémoire de Logisco ci-dessous pour vous assurer de ne rien oublier!

Aide-mémoire Logisco

Vous avez maintenant une meilleure idée des éléments de base à considérer lors de la négociation d’un bail commercial. Pour éviter toute surprise, il est important de bien comprendre ce qui est inclus et ce qui ne l’est pas avant d’apposer officiellement votre signature.